“Caro figlio, quando inizierai a lavorare la prima cosa a cui dovrai pensare è mettere da parte i soldi per comprarti la casa.”

A quanti di voi risuona familiare questa frase? Probabilmente a tanti perché da sempre in Italia è presente la cultura del bene immobile come prima forma di investimento. Idea tramandata di generazione in generazione e, in molti casi, anche la quasi totalità dei risparmi è stata destinata in tale asset. Ecco che, negli anni, gli immobili all’interno di tutta la ricchezza degli italiani sono arrivati ad avere un peso superiore al 50%. Questo dato è confermato dall’ultima indagine della Banca d’Italia dove emerge che, stante la ricchezza totale di 9.743 miliardi di euro, 5.246 miliari sono rappresentati da immobili. Negli over 60 la percentuale di possesso di un’abitazione arriva all’80% mentre nelle famiglie di un under 35 la percentuale si aggira attorno al 40%. C’è sempre stata la convinzione di considerare l’investimento immobiliare come “bene rifugio” perché ti protegge dall’inflazione, perché si vede e questo psicologicamente appaga le persone, non tradisce mai, consente di dormire tranquillo, permette di ottenere una buona rendita e soprattutto di conseguire una buona rivalutazione. Tutto questo è stato vero per decenni, fino al 2008 circa. La casa rappresentava la soluzione perfetta per l’impiego dei risparmi.

Oggi essere un proprietario immobiliare è ancora conveniente?

In passato, possedere una o più case consentiva di vivere in maniera più agiata potendo contare sul mattone sicuro. A distanza di qualche anno le cose sono profondamente cambiate e il valore si è ridotto mediamente di un 15-20%. Inoltre, riuscire a vendere è sempre più difficile. Ci sono diversi aspetti che portano ad affermare che oggi l’investimento in immobili, a parte la prima casa, non risulta essere una scelta corretta. Aspetti che vanno oltre quelli che tutti conoscono come le continue spese di manutenzione o la sempre più alta tassazione in capo a questo asset.

Vediamo in particolare cinque aspetti:

1. Le dinamiche demografiche che stanno cambiando, probabilmente in modo irreversibile, le abitudini dei giovani. Ragazzi che spesso si trasferiscono all’estero oppure che non hanno trovato un lavoro stabile in Italia per essere finanziati o per riuscire a mantenere immobili ereditati per i quali i tempi di vendita sono molto lunghi. 2. Il patrimonio immobiliare italiano è vecchio. Si stima che il maggior numero di costruzioni sia stato fatto negli anni ’50-’70 e anche la popolazione che lo possiede è vecchia. Quando queste persone non ci saranno più, una generazione di italiani erediterà questo stock di case. Immobili destinati a finire sul mercato sia perché buona parte dei proprietari non potrà permettersi di mantenerli sia perché il numero di case sarà superiore alle persone che le erediteranno. Chi occuperà tutti gli immobili disponibili? Il risultato di questa situazione? Il prezzo del mattone scenderà ancora. 3. Il mattone italiano è diventato in questi anni un asset spesso illiquido. In Italia ci sono attualmente 1,5 milioni di abitazioni in vendita contro 1,4 milioni negli Stati Uniti, ma da noi vivono 60 milioni di persone mentre oltre oceano ci sono 330 milioni di residenti. Per questo motivo l’immobile, in un certo senso, può essere considerato più come un peso che una risorsa. Comprendere eventuali difficoltà di smobilizzo e di monetizzazione è un aspetto rilevante nell’investimento immobiliare ed è importante aver coscienza e consapevolezza della tempistica media di liquidabilità. Altro aspetto importante è quando passa in successione un immobile e sono presenti più eredi. In questo caso si entra in possesso di quote e si pone il problema della divisione. La soluzione è spesso la vendita o il riscatto delle altre quote da parte di un erede. Ma se gli eredi non si trovano d’accordo? Ecco che qui nascono i problemi… 4. L’effetto Airbnb. Una casa che fino a qualche anno fa sarebbe stata messa in vendita, oggi viene affittata ad esempio tramite piattaforme come AirBnB per pochi giorni o mesi l’anno e con una redditività superiore. È chiaro che, se dal mercato vengono tolti gli immobili ben tenuti e in ottima posizione, la qualità delle case che rimangono in vendita si abbassa e di conseguenza anche il prezzo sarà destinato a scendere. 5. Le aste. A influenzare il prezzo degli immobili si sta aggiungendo anche l’offerta di una quantità enorme di case collocate all’asta dalle banche creditrici a seguito della dismissione degli NPL. Nel 2017, le case vendute con questa modalità sarebbero state 30.000, che su un totale di 545.000 corrisponde a oltre un ventesimo dell’offerta globale. Parliamo di immobili venduti a prezzi stracciati, anche perché il più delle volte si riferiscono a procedure esecutive risalenti a diversi anni prima (alcuni tribunali al sud impiegano anche oltre 10 anni per darvi seguito). E le banche non possono permettersi di perdere ulteriore tempo nel tentativo di spuntare un prezzo buono. Di case da “svendere” ve ne saranno anche nei prossimi mesi e anni e proprio le aste fungeranno da freno per i prezzi delle case usate, perché man mano che il mercato si riprenderà, le banche si precipiteranno a monetizzare i crediti sofferenti, ma questo comporterà un’ulteriore depressione dei valori stessi.   È quindi un errore credere che le case continuino a essere un buon investimento dove collocare i nostri risparmi e dove ottenere un rendimento dagli affitti. In Italia ci sono troppe case in vendita e quindi i valori medi di vendita difficilmente torneranno quelli di un decennio fa, tenendo conto dell’inflazione. Inoltre, quando qualsiasi asset occupa uno spazio molto rilevante in un portafoglio fa emergere preoccupazione. Significa far dipendere il benessere famigliare dall’andamento di quel mercato specifico e lo espone a un livello di rischio che solo un adeguato rendimento può giustificare. Come ben sa la maggior parte degli italiani che possiede immobili, questo adeguato rendimento non lo hanno ottenuto. Anzi, a causa della sovraesposizione sono mediamente più poveri del 15-20%. È bene cominciare a entrare nell’ottica che il mattone è solo uno dei tanti modi per investire i nostri risparmi. L’asset immobiliare dovrebbe essere considerato un asset come tutti gli altri e un bravo consulente patrimoniale potrà aiutarti a compiere scelte più adeguate attraverso una corretta pianificazione di tutto il patrimonio.   Rosario Daniele Iemulo