In Italia, l’amore per gli investimenti immobiliari è una tradizione radicata, un segno tangibile di stabilità e sicurezza economica su cui costruire il proprio futuro. 
Secondo gli ultimi dati di Banca d’Italia e Istat, il valore delle sole abitazioni si attesta a 5.184 miliardi, il primo asset patrimoniale, pari all’84% delle attività reali possedute dai cittadini.
Tuttavia, le mutevoli condizioni demografiche, economiche e fiscali sollevano una domanda cruciale: è ancora un investimento giustificato?

In senso ampio, investire significa avere fiducia nelle condizioni e nelle prospettive future, posizionare le proprie risorse in attesa di un beneficio futuro. E quali sono gli aspetti più importanti  di questo scenario futuro per chi investe in immobili?

L’aspetto principale è di ordine demografico ed è già molto tempo che l’andamento dei principali indicatori italiani alimenta una legittima preoccupazione in chi li osserva con senso critico:

• Saremo sempre di meno, infatti prosegue il calo della popolazione italiana negli ultimi anni. Nel 2023 la popolazione è scesa sotto la soglia dei 59 milioni residenti;

• Si fanno sempre meno figli ed il trend ribassista della popolazione è spinto da fecondità vicina ai minimi assoluti. Questo fenomeno è accentuato da un tasso di crescita naturale negativo, calcolato come la differenza tra il numero di nascite e di decessi rispetto alla popolazione media, che si sta riducendo a un ritmo sempre più veloce;

• Saremo sempre più vecchi e sono molteplici i dati che confermano il trend dell’invecchiamento demografico, a partire dall’età media il cui aumento proseguirà. Nel 2050 gli Over 65 saranno il 34,5% del totale (oggi 24%) mentre gli Under 15 l’11,2% (oggi il 13%). L’evoluzione dell’indice di vecchiaia sintetizza efficacemente lo squilibrio generazionale e già nel 2040 ci saranno 3 anziani per ogni giovane;
• Saremo sempre più soli e negli ultimi decenni si è sensibilmente accentuata la presenza di nuclei unifamiliari (persone sole) rispetto alla  famiglia con figli, sempre meno numerosa.
• Secondo le ultime statistiche, nel 2042 le persone destinate a vivere da sole saranno 9,8 milioni, pari al 37,5% del totale. Di queste, 5,8 milioni di Over 65. Questo scenario suggerisce un cambiamento nelle tipologie abitative richieste e potrebbe influenzare la domanda di mercato;

• Ci sono milioni di case vuote con uno stock di immobili che in gran parte del Paese è superiore alla domanda, sia per motivi demografici (anziani che muoiono lasciando più proprietà a figli unici) sia perché in passato una parte importante del risparmio è stato investito in seconde case.

Oltre alla demografia, un aspetto prioritario da considerare è quello fiscale, un fattore che è determinante nelle scelte di allocazione dei propri capitali. 

Negli anni '80, il carico fiscale immobiliare era marginalmente incisivo sul Pil e ammontava a poco più dell’1% del Pil e valeva meno del 4% delle entrate fiscali dello Stato. Oggi, la situazione è radicalmente diversa: le tasse hanno incrementato notevolmente il peso fiscale sul settore, complicando la convenienza degli investimenti immobiliari. Vediamo i numeri.

La parte del leone delle tasse sulla casa è dell’IMU, quasi tutta sulle seconde case che vale 20,4 miliardi mentre le imposte di natura reddituale, ovvero l’Irpef e la cedolare secca applicata agli affitti, ammontano a 8,19 miliardi. Nel 2022 i trasferimenti di proprietà sono aumentati e il gettito delle imposte connesse a essi è arrivato a 13,4 miliardi. È cresciuta anche l’Iva, 6,04 miliardi, l’imposta di registro e bollo, 3,48 miliardi, e l’imposta ipotecaria e catastale, 2,02 miliardi. Ah, poi c’è anche la tassa sui rifiuti: altri 10 miliardi.

Se le tasse sulla casa fossero rimaste stabili oggi i proprietari pagherebbero 15,7 miliardi e invece, lo dice uno studio della Camera dei Deputati, versano più del triplo, cioè 51,92 miliardi: 3,3 volte in più rispetto al 1985. 

Infine, sugli immobili pesano:

• Spese notarili
• Spese di intermediazione
• Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
• Spese assicurative
• Vacancy rate 
• Spese legali e di contenzioso associate ai contratti di locazione. 

Come è cambiata  la tassazione delle case?

In qualità di Consulente Finanziario il mio consiglio è di analizzare e comprendere le tendenze demografiche attuali, valutare le implicazioni delle politiche fiscali vigenti e restare aggiornati sulle dinamiche economiche globali al fine di prendere decisioni di investimento consapevoli. 

L'investimento immobiliare, sebbene ricco di tradizione, richiede oggi un'analisi attenta e proiettata verso il futuro, riconoscendo che il mercato attuale non è quello di ieri. Non dimenticare anche di iscriverti alla mia newsletter “Oggi ti parlo di…” per rimanere aggiornato sul mondo finanziario.